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資訊中心——政策法規

新物業(yè)法

時(shí)間:2009年05月11日

第一章 總 則
  第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益,改善人民群眾的居住和工作環(huán)境,促進(jìn)和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規,結合本省實(shí)際,制定本條例。
  第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)自治管理,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
  第三條 本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。
  第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本,實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。
  第五條 省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
  設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)),負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
  城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責,做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
  第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責,調解處理物業(yè)管理糾紛。
  社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理,協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
  第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策,采取措施,推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
  鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
  第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
  第一節 物業(yè)管理區域
  第八條 物業(yè)管理區域的劃分,應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎,并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè),其配套設施設備是共用的,應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
  第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料,向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。
  物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記,并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
  第十條 物業(yè)管理區域劃定后,確需調整的,由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記,但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
   第二節 配套建筑與設施設備
  第十一條 物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
  物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續,不得擅自改變用途。
  第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定:
 ?。ㄒ唬┙ㄖ娣e按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;  ?。ǘ┚邆渌?、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
  業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。
  物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供,屬于全體業(yè)主共有。
  第十三條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房,應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。
  住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校,屬于政府所有,建設投資由政府承擔,具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。
  第十四條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬,應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件,并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
  第十五條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位,下同)的歸屬,由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件,并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于全體業(yè)主共有,建設單位不得銷(xiāo)售。
  第十六條 住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備,由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工,并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
  住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金,統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費),并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減,交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定,城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。
  專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。
  第十七條 本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備,由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任,按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù),保證服務(wù)質(zhì)量。
  各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理,督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。
  第十九條 物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備,屬于相關(guān)業(yè)主共有,但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
  第二十條 城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí),應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
   第三節 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
  第二十一條 建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前,持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料,向物業(yè)主管部門(mén)備案。
  第二十二條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
  建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí),應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。
  第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案,并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。
  前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的,其約定應當一致。
  第二十四條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業(yè)交付手續:
 ?。ㄒ唬┥钣盟{入城市公共供水管網(wǎng),并安裝分戶(hù)計量裝置;
 ?。ǘ┯晁?、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
 ?。ㄈ┬^用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò ),并安裝分戶(hù)計量裝置;
 ?。ㄋ模┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接,并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;
 ?。ㄎ澹╇娫?huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù),安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
 ?。┌凑找巹澮笸瓿上拦┧?、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;
 ?。ㄆ撸┬^道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
 ?。ò耍┌凑找巹澮笸瓿山逃?、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;
 ?。ň牛┌凑找巹澮笸瓿删G化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;
 ?。ㄊ┳≌^分期建設的,已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
 ?。ㄊ唬┓?、法規規定的其他條件。
  建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定,對住宅小區進(jìn)行綜合驗收,接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管,并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。
  第二十五條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內,與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續,并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
  第二十六條 建設單位交付住宅物業(yè)時(shí),應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊,并可以接受建設單位的委托,協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
  第二十七條 建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下,按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料:
 ?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;
 ?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
 ?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
 ?。ㄋ模I(yè)主名冊;
 ?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理必需的其他資料。
  前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
  鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理,提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。
  第三章 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
  第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組
  第二十八條 房屋的所有權人為業(yè)主。
  建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
  符合下列條件之一的,應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議:
 ?。ㄒ唬I(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
 ?。ǘI(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;
 ?。ㄈ┳允孜粯I(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。
  第二十九條 符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
  籌備組由七人以上單數組成,由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。
  籌備組應當自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。   第三十條 籌備組履行下列職責:
 ?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
 ?。ǘ┎輸M管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;
 ?。ㄈ┐_認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
 ?。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;
 ?。ㄎ澹┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前,在物業(yè)管理區域內公告,并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
  籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二節 業(yè)主大會(huì )
  第三十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
  物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。
  第三十二條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責:
 ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;
 ?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
 ?。ㄈ┍O督業(yè)主委員會(huì )工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
 ?。ㄋ模┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
 ?。ㄎ澹┗I集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);
 ?。Q定改建、重建建筑物及其附屬設施;
 ?。ㄆ撸Q定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。
  第三十三條 業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的,從其約定。未作約定的,按照下列規定確定:
(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的,一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分,計算為一票;
 ?。ǘ┌凑战ㄖ娣e計算的,每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
  業(yè)主身份以及建筑面積的確認,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
  第三十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的,應當在物業(yè)管理區域內公告。
  不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數,由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。
  第三十五條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前,應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。
  第三十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集,每年至少召開(kāi)一次。
  有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議:
 ?。ㄒ唬┯邪俜种陨蠘I(yè)主提議的;
 ?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
 ?。ㄈI(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。
  業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主申請,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
  第三節 業(yè)主委員會(huì )
  第三十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。
  業(yè)主委員會(huì )履行下列職責:
 ?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
 ?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
 ?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決議、決定;
 ?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
 ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施;
 ?。I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
  第三十八條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生,由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任,每屆任期不超過(guò)五年,可連選連任。
  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議,在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員,主任、副主任可以兼任執行委員。
  執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作,經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。
  第三十九條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內,持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案:
 ?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;
 ?。ǘI(yè)主大會(huì )議事規則;
 ?。ㄈ┕芾硪幖s;
 ?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;
 ?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他資料。
  物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內,對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明,并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。
  業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
  第四十條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。
  業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集,可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。
  業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席,作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。
  業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內,將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn),業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
  第四十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前,應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
  業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。
  第四十二條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的,由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權,決定是否終止其委員資格:
 ?。ㄒ唬┮詴?shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;
 ?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責的;
 ?。ㄈI(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;
 ?。ㄋ模┻`章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;
 ?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
  第四十三條 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔,具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。
  第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
  第一節 一般規定
  第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定,不得有下列行為:
 ?。ㄒ唬p壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
 ?。ǘ┻`章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;
 ?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;
 ?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規定的行為;
 ?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;
 ?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;
 ?。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規定的行為;
 ?。ò耍┵€博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
 ?。ň牛┓?、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的,應當予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門(mén)。
  第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的,應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定,保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。
  業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的,不得破壞屋面,影響房屋安全,物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
  業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。
  第四十六條 業(yè)主出租房屋的,應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約,將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。
  第二節 住宅物業(yè)的裝飾裝修
  第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前,應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的,應當依法辦理批準手續。
  業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
  第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
  住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容:
 ?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;
(二)允許施工的時(shí)間;
 ?。ㄈU棄物的清運與處置;
 ?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O施及防盜設施的安裝要求;
 ?。ㄎ澹┙剐袨楹妥⒁馐马?;
 ?。┭b修保證金的收取和退還;
 ?。ㄆ撸┻`約責任;
 ?。ò耍┢渌枰s定的事項。
  第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前,應當告知相鄰業(yè)主。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí),業(yè)主不得拒絕和阻礙。
  第三節 車(chē)庫與車(chē)位的使用
  第五十條 車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕,車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的,其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
  物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的,不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。
  第五十一條 占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的,應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費,收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
  第五十二條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許,并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下,建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施,滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
  利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的,縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。
  第五十三條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的,應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置,不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。
  業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的,應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
  第四節 業(yè)主自治管理
  第五十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:
 ?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
 ?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
 ?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
 ?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使投票權;
 ?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員,并享有被選舉權;
 ?。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作;
 ?。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
 ?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;
 ?。ň牛┍O督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
 ?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
  第五十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
 ?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
 ?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
 ?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
 ?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
 ?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;
 ?。┓?、法規規定的其他義務(wù)。
  第五十六條 管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
  管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,由業(yè)主委員會(huì )督促其交納,并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。
  第五十七條 提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費,并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。
業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配,由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的,主要用于補充專(zhuān)項維修資金,也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。
  第五十八條 業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的,還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。
  第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
  第一節 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
  第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
  第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員,具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
  第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù),但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
  第六十二條 物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理,定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。
  第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。
  第二節 行業(yè)自律
  第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下,建立行業(yè)自律組織,規范行業(yè)行為,促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
  第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定,制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準,建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度,配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。
  第六章 物業(yè)服務(wù)
  第一節 物業(yè)服務(wù)內容與合同
  第六十六條 物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項:
 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
 ?。ǘ┕簿G化的維護;
 ?。ㄈ┕矃^域環(huán)境衛生的維護;
 ?。ㄋ模┕矃^域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);
 ?。ㄎ澹┪飿I(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
 ?。┪飿I(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;
 ?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
 ?。ò耍┢渌飿I(yè)管理事項。
  第六十七條 業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權,與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
  物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。
  物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內,向物業(yè)主管部門(mén)備案。
  第六十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同,應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的,應當提前六十日通知。
  物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續,并履行下列交接義務(wù):
 ?。ㄒ唬┮平槐9艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
 ?。ǘ┨峁┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;
三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
 ?。ㄋ模┣逅泐A收、代收的有關(guān)費用;
 ?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他事項。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。
  第二節 物業(yè)服務(wù)收費
  第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費,實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費,實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
  實(shí)行政府指導價(jià)的,價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén),根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等,制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度,并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的,其收費標準可以另行約定。
  第七十條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬,并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
  第七十一條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔,建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
  物業(yè)交付后長(cháng)期空置的,其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費,不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí),業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。
  第七十三條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶(hù)收取費用。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
  專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
  第七章 物業(yè)的維護
  第一節 建設單位的保修責任
  第七十四條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系,按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
  建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔,并簽訂委托合同,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。
  第七十五條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
  建設單位應當在新建物業(yè)交付前,按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例,一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
  建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的,所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
  通過(guò)住宅性能認定的物業(yè),建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。
  第七十六條 建設單位不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后,維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
  第七十七條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后,建設單位履行了法定保修責任的,物業(yè)主管部門(mén)應當與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。
  第七十八條 物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。
  第二節 專(zhuān)有部分的維護
  第七十九條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后,業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修,由業(yè)主負責。
  業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修,相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十條 業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí),應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
  第三節 共用部位及共用設施設備的維護
  第八十一條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后,物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任,由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
  共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定,按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定,委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。
第八十二條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和省有關(guān)規定執行。
  其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。
  第四節 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護
  第八十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。
  專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí),業(yè)主應當予以配合。
  第八十四條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
  專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用,不得從專(zhuān)項維修資金中列支。
  第八章 社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理
  第一節 社區物業(yè)管理
  第八十五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構,具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。
  第八十六條 物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,對違法行為及時(shí)作出處理。
  第八十七條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。
  物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集,由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。
  聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項:
 ?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;
 ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;
 ?。ㄈ┪飿I(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;
 ?。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區管理的銜接和配合;
 ?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
  第八十八條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
  第八十九條 有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng),業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。
  第二節 舊住宅區物業(yè)管理
  第九十條 設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用,但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區,應當采取措施進(jìn)行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。
  舊住宅區的范圍,由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金,由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件,其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出,由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的,從其規定。
  第九十一條 舊住宅區改造整治中,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,在規劃許可的情況下,可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業(yè)主大會(huì )監督使用。
  改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用,改造整治后仍由其給予補助。
  第九十二條 舊住宅區改造整治完成后,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì ),由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理,由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。
  第九十三條 未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區,業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定,代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的,主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

第九章 法律責任
  第九十四條 違反本條例規定的行為,法律、法規已作出處罰規定的,按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的,按照本條例的規定執行。
  第九十五條 違反本條例規定,有下列行為之一的,由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰:
 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;
 ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的,處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);
 ?。ㄈ┙ㄔO單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的,責令限期改正;逾期未改正的,處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款?!?
  第九十六條 違反本條例規定,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的,由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。
  第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的,由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處以?xún)汕г陨弦蝗f(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的,應當依法承擔民事責任。
  第九十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的,物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第九十九條 物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中,有下列行為之一的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
 ?。ㄒ唬┰谶M(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí),未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;
 ?。ǘ┪窗凑毡緱l例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;
 ?。ㄈ┪窗凑毡緱l例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;
 ?。ㄋ模┡灿梦飿I(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;
 ?。ㄎ澹┪窗凑毡緱l例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;
 ?。┌l(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;
 ?。ㄆ撸┢渌麨E用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
  
  第十章 附 則
  第一百條 業(yè)主自行管理物業(yè)的,參照本條例的有關(guān)規定執行。
  第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。